北京商住宅区税费高 查询无学传言炒热商场

北京商住所查询：无学区税费高 传言炒热商场。北京

进入6月以来
，商住税费北京商住所项意图调控传言让该类型高楼成交暴增。宅查据亚豪君岳会计算 ，询无学区到6月19日 ，高传北京产品住所本月共完结成交11100套
，言炒超出5月全月成交量37%
，热商商住所成交占比超七成 。北京

记者查询发现，商住税费6月被“炒热”的宅查北京商住所商场，招引了许多购房者
，询无学区其间不泛刚需购房者的高传“跟风”购买。但商住所与一般住所产权有何不同?言炒价格为何低于周边普宅?税费怎么征收?易手本钱是否更高?中新网记者为此进行逐个整理 。

【方针】。热商

普宅：全市范围内限购。北京

商住所：除通州外 均无限购方针
。

记者从北京市住所和城乡建造委员会网站了解到
，依据现行北京区域对自住型产品房的限购规则，在全市范围内实施限购行动，而且，对在通州购房人群提出了附加条件。

除通州区域外 ，已婚京籍家庭无房的可在北京区域购买两套住所，已有1套住所的可再购买1套;独身京籍家庭(包含未婚、离婚、丧偶家庭)在京无房的，可购买1套住所;在京无房且已接连五年在京交纳社保或个税的非京籍家庭，可购买1套住所。

通州区域则还有规则，2015年8月14日发布的《关于加强通州区产品住所出售办理的告知》规则
，契合现行方针有关规则且契合以下条件之一的家庭
，限购1套通州区产品住所：已有1套住所、落户通州3年(含)以上的京籍家庭;已有1套住所、近3年在通州区接连社保或个税的京籍家庭;京籍无房家庭;在本市没具有住所且近3年在通州区接连交纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。

比较而言，商住两用项目在全市(通州在外)范围内并无限购方针。通州区域于本年5月5日发布了《关于加强通州区商务型公寓和商业
、工作项目出售办理的告知》 ，规则仅三类人群可在通州购买商住所。

限购方针的存在，将购买商住所和一般住所的集体区分开来。“购买商住所的人群，一是部分受制于限购方针不能再购买一般住所的出资者  ，无法搬运出资方向;二是部分刚需购房人因没有一般住所购房资历 ，经过商住所来过渡。”一位从事北京商场地产咨询的业内人士告知中新网记者。

【产权】。

普宅 ：70年产权 可主动续期。

商住所：50年产权 未清晰续期方法 。

另一方面，一般住所和商住所在产权期限、续期方法上也存在着显着差异。

依照国家现行规则 
，房子产权由房子所有权和土地运用权两部分组成：房子所有权的期限为永久;而土地运用权依据用地性质不同在40、50年或70年不等 。

依据2007年国家出台的《物权法》第一百四十九条规则，住所建造用地运用权最高为70年，届满后主动续期。

而非住所建造用地运用权期限届满后 ，并无“主动续期”的规则。商业项目土地正是归于这一类型，一般运用期限是50年，却在续期问题上存在方针危险。产权到期后能否续期 、怎么续期等问题都没有清晰。

【配套】。

普宅：能落户、带学区 。

商住所 ：无法落户、水电煤气价格贵 。

所谓商业住所 ，是指在土地性质为商业用地上建造的住所用房 ，即酒店式公寓、商铺 、写字楼等。

因为用地性质的不同，商住两用项目高楼的水、电、燃气、供暖、物业费用都是按商业规范征收。

一位安居客经纪人告知记者，“一般来讲，商住项目高楼水电费基本上是民用的两倍，且没有燃气，保护本钱较高。商业项目遍及是开放式的 ，配套 、美化均无法与一般住所项目比较” 。

“落户、学区等资源是购房者最为垂青的要素。”上述经纪人表明，一般住所一般带有学区
 ，这一点关于许多有特殊需要(如购买处理子女的上学问题)的人群十分要害;一起，购买新建普宅的非京籍人士满意相关条件还可把户口迁入
。

商住所可注册工作 ，却不能够迁入户口，也没有配套学区
。“商住所的确无法落户 ，而周边一般住所的总价又太高 ，底子买不起，买商住也算是个退而求其次的挑选 。”在北京马家堡购买了一套二手商住所的李女士对记者道出了自己的无法 。

【户型】 。

普宅：户型较大
，适合居家日子。

商住所：户型偏小、寓居密度大
。

一般住所和商业住所在户型规划上也存在颇多差异
。

记者此前看望坐落西南五环外的一处商住楼盘时发现
，其主打39 、45、69平的两到三居精装LOFT户型  ，从样板房来看 ，卫生间规划十分狭小、单层层高也比一般住所要低，且每层都有十多户 。

李女士购买的商住所也存在相似状况 ，她说，其时考虑给爸爸妈妈寓居就买了30多平米的单层小户型 ，一梯十几户  ，感觉便是住公寓
。

“商住所每层的套房数量遍及要比一般住所多 ，现在新建一般住所产品房一般都是一梯两户或许四户，高端住所甚至会供给一梯一户的规划” ，上述业内人士告知记者，比较之下，密度大、转租出售频频、人口活动快是商住所寓居体会的遍及特征。

【价格】。

普宅：每平米房价高。

商住所：同地段均价较低 。

正是因为配套和户型方面的不同，与同一区域内一般住所比较，商住所在价格上更具优势 。

以北京房山区长阳地铁站邻近楼盘为例 ，身处五环至六环之间，首开熙悦双子座的商住楼盘均价只要每平米21000元左右;而相同与区域内 ，中粮万科长阳半岛的一般住所项目均价现已飙升至每平米38000元以上。

李女士称，2013年购入的七克拉三期商住项目，赶上房价高点，每平米均价到达38000元 ，尽管如此，仍是比周边一般住所价格低了近万元 。

“同一区域内，商住项目价格会比一般住所廉价60%左右 。”上述安居客经纪人直言。

【房贷首付】。

普宅
：公积金、商贷均可 最低首付20%
。

商住所：只能商贷 一般最低首付50%
。

从现行规则来看，在北京购买首套产品房(一般住所)且运用公积金告贷的状况下，最低首付份额为20%;商业告贷的最低首付份额为30%
。

记者拨打北京公积金办理中心客服电话12329咨询得知 ，现在，在北京购买首套房且运用公积金告贷的状况下 ，最低首付份额为20%;告贷人还清首套房公积金告贷后，再购买二套房的公积金告贷最低首付份额仍然为20% 。从告贷额度方面，告贷申请人购买首套和第二套住所，告贷最高额度分别为120万元、80万元，告贷年限最长30年 。

不同于一般住所固定的最低首付额度，商住所首付额度较为“灵敏”
。近期，北京商住所商场火爆，有不少开发商还打出了“10%”超低首付的噱头来引客。

“开发商有时会搞相似签约优惠的活动 ，先交10%-20%的首付款
，完结网签后 ，剩余的30%-40%首付在3个月内补齐，这种状况在大兴
、顺义最为显着。”上述业内人士称，现在，购买商住所不行运用公积金告贷，新房的首付份额一般为总房价的50%，商业告贷年限不超越10年 。

购买二手商住所则没有最低首付要求 ，一般会考虑告贷批阅额度 、房主志愿等要素，终究与中介洽谈而定
。“其时购买二手商住所的首付是30%，不想月供压力太大，就极力多付了些。”李女士称。

【易手费用】
。

普宅：享有契税、增值税征收优惠。

商住所：多交印花税 、土地增值税 。

鉴于购买商住所的集体许多都是以出资为意图，“易手本钱”也成为他们重视的焦点 。

“契税费用方面 ，商住两用项目现在还无法依照住所的规范交纳契税，其转让契税税率为3%。”链家地产一位兼有新房和二手房出售经历的中介人员告知记者。

不仅如此，上述中介人员称，商住所买卖除了要和一般住所相同交纳个税 、契税、增值税以外，还要多征收土地增值税和印花税 ，且不享用满2年后的税费优惠方针。

记者从某地产公司咨询得知，现在
 ，北京对商住所征收土地增值税 ，税率为30%-60%不等
，计算公式为：增值额(申报价-扣除项目金)*税率;二手买卖的中介费用也比普宅高 ，所收中介费为房子总价的8%。

比较而言，一般住所在买卖环节则享有契税、增值税等多方面的税收优惠。

依据2月22日实施的房地产买卖环节契税优惠新政 ，北京居民个人购买家庭仅有住所，建筑面积为90平方米及以下的 ，减按1%的税率征收契税;建筑面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税
。

在增值税方面 ，依据北京区域的现行规则，个人将购买缺乏2年的住所对外出售的，依照5%的征收率全额交纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非一般住所对外出售的，以出售收入减去购买住所价款后的差额依照5%的征收率交纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的一般住所对外出售的 ，免征增值税。

所谓非一般住所，即建筑面积大于等于144㎡ 、住所小区容积率小于1或许实践成交价格高于该区商场指导价的住所，如别墅等。

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